Stavba versus rekonstrukce RD. Co se více vyplatí?
16. listopad 2020Michal Hlavatý: Nekonečné dilema, se kterým se setkávám téměř na denní bázi. Nejen klienti se mě často ptají, zda mají jít do rekonstrukce nebo do demolice stávajícího domu a postavit nový, případně zda raději nepostavit nový dům na „zelené louce”. Univerzální odpověď na to bohužel neexistuje. Ale pokusil jsem se sepsat důležité faktory týkající se převážně rekonstrukcí, které by vám mohly pomoct při rozhodování.
Stavba versus rekonstrukce RD. Co se více vyplatí?Pozor na nový stavební zákon 2020. Platí i pro rekonstrukce
Loňský rok přinesl velký boom v podobě podávání žádostí o stavební povolení. Důvod byl jednoduchý. Stavebníci se totiž obávali nových pravidel, kdy je od 1. ledna 2020 nutné projektovat domy s téměř nulovou spotřebou energie (NZEB).
Přísnější pravidla pro energetické standardy platí však i pro rekonstrukce. Ale jen pro některé. Splňovat nová energetická pravidla při rekonstrukci musíte pouze v případě, že jste museli vyřizovat stavební povolení, tedy jedná se o zásadní změnu původního charakteru stavby. Pokud bych měl uvést konkrétní případ, tak je to například pokud přestavujete garáž na bytovou jednotku, přistavujete nové podlaží v domě apod. V případě, že vám pro rekonstrukci stačí pouze ohlášení stavby, NZEB se vás netýká. NZEB neplatí ještě pro rekreační objekty nebo památkově chráněné budovy.
Rekonstrukce? Pozor na nosné zdi, vlhkost a památkáře
Při změně dispozic stavby, která se týká nosných zdí, budete nuceni kromě stavebního povolení pozvat statika. A to i zejména v případě, pokud si nejste jisti, zda se o nosnou zeď jedná. Budete tak mít jistotu, zda stavební povolení potřebujete, či nikoliv, a ušetříte si případné komplikace se statikou stavby. Novostavby mají výhodu, že si můžete naplánovat projekt podle svých představ a možností. V tom osobně vidím velké plus. Nesmírně důležité je však u novostavby dodržet postup a proces výstavby, správné vytvrdnutí základní desky, poté hrubé stavby a tak dále, což se dnes zejména u developerských společností děje velmi zřídka. V mnoha případech se tak jedná o proces tzv. rychlovýstavby, kdy domy stojí ideálně za necelý rok.
Staré domy také často trpí vlhkostí. Souvisí to zejména se špatným odvodem dešťové vody, která se dostává k základům. Uvnitř domu tak vzniká plíseň, zdi se rozpadají a v krajním případě může dům kvůli podmáčení klesnout a zdi popraskat. Při rekonstrukci je tedy potřeba kromě hydroizolace vyřešit i příčinu vlhkosti, tedy odvést dešťovou vodu co nejdále od domu, případně do retenčních nádrží či kanalizace.
Za pomyslnou překážkou za vysněnou rekonstrukcí mohou stát také památkáři. Pokud se dům nachází v památkově chráněné zóně, případně dokonce jde o památku, budete muset dodržovat postupy a použití materiálů, které památkáři povolují. V opačném případě vám hrozí sankce, nutnost vrátit dům do původního stavu, nebo vám dům jednoduše nezkolaudují.
A co na to sousedi?
Sousedy si nevybíráte a oni vás také ne. Proto byste měli pro zachování dobrých vztahů přistupovat k rekonstrukci s ohledem na sousedy a tedy hlučné práce směřovat na běžnou pracovní dobu. To platí ale i při výstavbě nového domu. Sousedy byste neměli ale pouze informovat o hluku, někdy budete potřebovat i jejich podpisy. A to v případě, že k rekonstrukci budete potřebovat ohlášení stavby i stavební povolení. Pamatujte také, že sousedé mají právo proti vašemu stavebnímu záměru podávat námitky.
Stavební dozor. Má to smysl?
Desetitisíce za stavební dozor mohou někomu připadat jako výdaje navíc, zvlášť při rekonstrukci, kdy se jednoduše řečeno hodí každá koruna. Pokud stavíte či provádíte rozsáhlou rekonstrukci se změnou charakteru stavby (tedy s ohlášením stavby či se stavebním povolením), je stavební dozor dokonce povinností. Co byste ale ušetřili na stavebním dozoru, zaplatíte pravděpodobně na dodatečných opravách. Stavební dozor se vám ve výsledku vyplatí. I pro ten klid na duši, že veškeré práce probíhají, jak mají.
Peníze až na prvním místě
Ačkoliv to zní jako samozřejmost, nejčastěji lidé v případě rekonstrukcí podceňují finanční náročnost stavebních úprav. Dokonce panují názory, že rekonstrukce je levnější než novostavba, protože stačí přeci dům „jen opravit”. Souvisí s tím i plánování, kdy si lidé při rekonstrukci naplánují podstatně více, než jsou schopni pokrýt z rozpočtu.
Pro výstavbu nového domu platí snadnější plánování a čitelnější financování. Lidé však v případě výstavby nového domu počítají pouze s financováním samotné stavby, ale zapomínají na okolí domu, tedy například na plot, terénní úpravy, parkovací stání, zahradní domky, terasy, pergoly, vybavení na údržbu zahrady apod. To může rozpočet navýšit klidně o další statisíce.
Výhody, které hrají pro rekonstrukci
Spousta lidí, která se rozhodla pro rekonstrukci, vám řekne, že by do toho znovu nešla a raději by postavila nový dům. A to zejména kvůli velmi těžko odhadnutelnému rozpočtu z důvodu skrytých vad, které se objevovaly až postupně. Rekonstrukce starého domu se tak často stane nekonečným žroutem peněz. Nezřídka kdy se rekonstrukce dostávají na částky srovnatelné s výstavbou nového domu. Druhá polovina lidí vám naopak řekne, že to za to stálo. Pro rekonstrukci hrají následující faktory:
- lokalita (například historické centrum města, památková zóna)
- charakter stavby (někdy dnes jen těžko napodobitelné prostory)
- citový vztah (dům po dědečkovi, místo spojené s dětstvím)
- potenciál (možnost spojit nemovitost s podnikáním)
- nízká cena/dostupnost (pořizovací cena může být lákadlem s tím, že se náklady na rekonstrukci rozprostřou do delšího časového horizontu)
Už máte jasno v tom, zda byste zvolili raději rekonstrukci nebo novostavbu rodinného domu? Pokud si nejste jisti a chtěli byste poradit, neváhejte mě kontaktovat.
_____________
O autorovi
Michal Hlavatý je profesionál realit pro Plzeňský kraj. Zároveň působí jako manažer pobočky ve Starém Plzenci, kde má na starosti kromě chodu kanceláře také rozvoj týmu makléřů. Jeho nabídky najdete na webu www.hlavatymichal.cz a nejnovější informace na Facebooku.
