Jak prodat zadluženou nemovitost
23. prosinec 2020Michal Hlavatý: Zadlužená nemovitost může být problém, ale dá se vyřešit. Musíte však při řešení zohlednit hned několik faktorů. Jedním z těch zásadních je druh zadlužení. Podívejme se na to, jak poznat zadluženou nemovitost, co to znamená pro kupující a jak probíhá její prodej.
Jak prodat zadluženou nemovitostJak poznat zadluženou nemovitost
Počet zadlužených nemovitostí v poslední době roste. Souvisí s tím jednak stále dostupné financování nemovitostí úvěrem a jednak i současná ekonomická krize vyvolaná vládními opatřeními během probíhající epidemie koronaviru. Realitní trh však funguje dál a do prodeje se dostávají i zadlužené nemovitosti. Jak je poznat?
Veškerá zatížení nemovitosti najdete v listu vlastnictví (zkráceně LV) v bodě C, který si můžete vyžádat na příslušném katastrálním úřadě. Není však zadlužení jako zadlužení. Dluhy již nějakou dobu nejsou žádné tabu. Financování nemovitosti hypotečním či jiným úvěrem je již běžná praxe. Banka se při poskytnutí úvěru brání proti případnému nesplácení tím, že se do katastru zapíše k nemovitosti zástavní právo smluvní. To zjednodušeně znamená, že pokud nebudete svou hypotéku splácet, má banka právo při prodeji vaší nemovitosti nejdříve umořit vzniklé dluhy. Existuje také pojem soudní zástava, která se od zástavního práva smluvního liší tím, že zástavu na vaši nemovitost uvalí soud bez vašeho souhlasu. Může se tak stát například při vzniku dluhů vůči finančnímu úřadu nebo pojišťovně.
TIP na další čtení: Jak prodat nemovitost v době koronaviru
Třetím a řekněme nejzávažnějším zadlužením nemovitosti je exekuce. Ve chvíli, kdy je na nemovitost uvalena exekuce, nesmí majitel s takovou nemovitostí bez vědomí exekutora nijak nakládat. V případě přítomnosti exekuce v LV spěje nemovitost k dražbě. Ale i tento případ se dá při řešení zavčasu zvrátit.
Co to znamená pro kupující
Je zadlužená nemovitost pro kupujícího zajícem v pytli? To záleží. Největší roli, zda koupit zadluženou nemovitost, hraje výše dluhů dlužníka. Největší riziko spočívá v tom, že by dluhy dlužníka mohly přesáhnout cenu nemovitosti. Samozřejmě i tato situace má řešení – je například možné dohodnout s dlužníkem splátkový kalendář. Obecně se však za koupí takové nemovitosti skrývá složitější administrativa. I z toho důvodu doporučuji raději si najmout zkušeného realitního makléře, který se v této problematice velice dobře orientuje.
Na druhou stranu koupě nemovitosti má v sobě řadu výhod. Tou nejzajímavější je nízká kupní cena. Dlužníci musí svou nemovitost prodat pokud možno co nejrychleji (i kvůli nárůstu úroků), a proto na nějaké šponování ceny není prostor. Další výhodou je typ nemovitosti. Nezřídka se stává, že se kvůli dluhům dostanou do prodeje nemovitosti, které by se jinak v nabídce neobjevily.
Jak probíhá prodej nemovitosti v exekuci
Pro prodej nemovitosti v exekuci je zásadní získat informace o výši dluhů dlužníka. Pokud je dluh nižší než výkupní cena, jistě se prodávající s investorem dohodne. Nezbývá mu tak jiné řešení než dostat alespoň část peněz a vyvázat se z dluhů. V opačném případě by se investor mohl dostat do rizika, protože často se stává, že dlužník netuší přesnou výši svých dluhů. Komunikace přímo s exekutorem je v tomto případě na místě.
Při dohodě obou stran dojde k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která mimo jiné obsahuje veškeré dlužné částky. Na základě toho exekutor vydá takzvanou kvitanci, tedy potvrzení o splacení dluhu.
Následně je potřeba podat na katastru návrh na výmaz exekučních titulů. V tomto okamžiku je nutné si pohlídat, zda u dlužníka neprobíhá žádná další exekuce, která by v LV zůstala. Ve chvíli, kdy jsou exekuce z LV vymazány, může dojít k podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Hlavně včas
Pokud se dostanete do situace, kdy nebudete schopni své dluhy splácet a bude vám hrozit exekuce na vaši nemovitost, nečekejte. V této chvíli se hraje o čas. Jakmile se vaše nemovitost dostane do dražby, zpravidla se prodá za nižší cenu, než když se ji pokusíte prodat investorovi obvyklou cestou. Při včasném řešení se zvyšuje šance na umoření vašeho dluhu.
V případě kupujícího je stěžejní znát důkladně problematiku zadlužených nemovitostí, případně zvolit spolupráci se zkušeným realitním makléřem. V opačném případě může dojít k tomu, že koupíte nemovitost, která je zadlužená mnohem více, než jste čekali, a pak se z toho těžko dostává ven.
Chcete pomoct s prodejem či koupí zadlužené nemovitosti?
_____________
O autorovi
Michal Hlavatý je profesionál realit pro Plzeňský kraj. Zároveň působí jako manažer pobočky ve Starém Plzenci, kde má na starosti kromě chodu kanceláře také rozvoj týmu makléřů. Jeho nabídky najdete na webu www.hlavatymichal.cz a nejnovější informace na Facebooku.
