Co by nemělo chybět v kupní smlouvě při prodeji nemovitosti

Michal Hlavatý: Často se setkávám s případy, kdy lidé chtějí prodat svou nemovitost svépomocí, ať už jde o byt, dům, chatu či pozemek. Je to samozřejmě volba každého. Nicméně při prodeji nemovitosti je potřeba myslet na řadu věcí, z nichž mezi ty nejdůležitější patří podoba a správnost kupní smlouvy. Sestavil jsem proto několik základních bodů, které v kupní smlouvě nesmí chybět. 

Co by nemělo chybět v kupní smlouvě při prodeji nemovitosti

Prodej nemovitosti svépomocí? Jde to, ale...

Nechci zde obhajovat práci realitního makléře, přestože v mnohých případech považuji prodej nemovitosti s využitím jeho služeb za nezbytný. Ale když už se pustíte do prodeje nemovitosti svépomocí, ohlídejte si prosím správnost kupní smlouvy a všech dalších dokumentů s pomocí odborníka. Protože správnost všech náležitostí kupní smlouvy je nesmírně důležitá. V případě nesrovnalostí by mohlo dojít k pozastavení obchodu z důvodu nutnosti doplnění, opravení nebo dokonce přerušení či zpětvzetí kupní smlouvy.

Pokud jste si dosud mysleli, že kupní (a další) smlouvy připravuje realitní makléř nebo že stahuje nějaké předpřipravené vzory odněkud ze systému, mýlíte se. Každý dobrý makléř spolupracuje s advokátem či právní kanceláří, která připravuje smlouvy výhradně pro každou nemovitost individuálně. Každá nemovitost i každá strana obchodu má totiž svá specifika, která je ve většině případů potřeba ve smlouvě zohlednit. 

Je kupní smlouva jedinou smlouvou?

Samozřejmě že ne. Kupní smlouva je pouze jedním z dokumentů, které potřebujete k prodeji své nemovitosti. V některých případech, kdy není možné ihned podepsat kupní smlouvu, se využívá dokument zvaný SOSBk (smlouva o smlouvě budoucí kupní) neboli také rezervační dohoda. I v SOSBk je možné zakomponovat do dalších ujednání dané právní či faktické věci. 

Další nedílnou součástí kupních smluv by měla být i smlouva o depozitní, respektive advokátní úschově. Tato smlouva se používá pro uchování kupní ceny, zpravidla než dojde k zápisu změny vlastníka nemovitosti na katastrálním úřadě. Smlouvu o advokátní úschově ale vyhotovuje právník, notář či banka, případně realitní společnost. Dokument by měl obsahovat složení celkové kupní ceny v úschově a za jakých podmínek budou finance straně prodávající uvolněny.

Co by v kupní smlouvě nemělo chybět

Přesto jsem si dovolil na základě svých zkušeností sepsat nejdůležitější body, které v kupní smlouvě chybět nesmí. V závislosti na nemovitosti tam však nemusí být obsaženy všechny. Některé body navíc mohou obsahovat další podbody, ale to bych se zde pouze opakoval.

Co by mělo být uvedeno v kupní smlouvě:

• strana prodávající a kupující či také zprostředkovatel
• prohlášení strany prodávající (o prodávané nemovitosti)
• předmět smlouvy (která strana odevzdá za určitých podmínek předmět převodu straně kupující do výlučného vlastnictví)
• výše kupní ceny
• smlouva o úschově (na jakém depozitním účtu budou peníze složeny – notář, advokát, banka, realitní společnost, jakým způsobem bude nemovitost financována a případné rozložení financí – banka úvěr či hotovost, případně více úvěrujících bank)
• prohlášení smluvních stran (případné zástavy, věcná břemena a jiné právní vady)
• povinnosti smluvních stran (nemovitost nebude nijak zatížena právními vadami do převodu vlastnického práva na katastru na stranu kupující)
• předání a užívání nemovitosti (datum předání, lhůta pro odhlášení trvalého pobytu majitele či firmy na adrese dané nemovitosti, převod energií)
• utvrzení závazků (lhůty pro vyplacení financí, odstěhování a předání, odhlášení trvalého pobytu a sankce při nedodržení)
• převod vlastnického práva, úhrada daní a poplatků (kolky na katastru a další platby s tímto spojené)
• závěrečná ustanovení (počet vyhotovení kupní smlouvy a případné přílohy, např. vybavení nemovitosti)

Potřebujete poradit?

Není toho málo a jak jsem výše uvedl, je potřeba brát zřetel na individuální faktory dané nemovitosti a také případné závazky či jiné skutečnosti jednotlivých stran obchodu. Správně vyplněná kupní smlouva (a další potřebné dokumenty) je klíčem k rychlému a úspěšnému prodeji vaší nemovitosti.

Za dobu, po kterou se pohybuji v oblasti realit, jsem viděl mnoho kupních smluv, a vím tak, na co je potřeba dát si v konkrétním případě pozor. Pokud se nechystáte využít komplexní služby realitního makléře, ale chtěli byste mít jistotu správnosti vaší kupní smlouvy nebo jen poradit v rámci vašeho prodeje nemovitosti, napište mi. Rád vám společně se svým advokátem kupní smlouvu zkontroluji a odhalím případné nedostatky. Nebo vám rád poradím s čímkoliv ohledně průběhu celého obchodu.

Napište mi

_____________

O autorovi

Michal Hlavatý je profesionál realit pro Plzeňský kraj. Zároveň působí jako manažer pobočky ve Starém Plzenci, kde má na starosti kromě chodu kanceláře také rozvoj týmu makléřů. Jeho nabídky najdete na webu www.hlavatymichal.cz a nejnovější informace na Facebooku. 

Autor: Poradna ŘB