Jak odhalit nedostatky nemovitosti při koupi

16. únor 2021

Michal Hlavatý: Koupě nemovitosti je velká věc. Ve většině případů do ní investujete celoživotní úspory, případně se zadlužíte na desítky let. Proto byste se při koupi nemovitosti kromě zvažování ostatních faktorů měli zaměřit na odhalení všech právních i faktických nedostatků či vad nemovitosti. Jak na to?

Jak odhalit nedostatky nemovitosti při koupiJak odhalit nedostatky nemovitosti při koupi

Co se dozvíte v tomto článku

  • jaké existují právní vady
  • kde a jak je odhalit 
  • jaké existují faktické vady
  • rozdíl mezi skrytými a zjevnými nedostatky
  • postup při jejich odhalení

Právní vady nemovitosti

Pokud vás nějaká nemovitosti zaujme, první, na co byste měli zaměřit svou pozornost, jsou bezesporu právní vady. Ty jsou zpravidla uvedeny na katastru nemovitostí. Ale ne všechny lze snadno odhalit. 

V první řadě byste si měli prohlédnout originál listu vlastnictví (LV), kde najdete veškeré informace, které jako kupující potřebujete. Na LV dozvíte například, zda je nemovitost zatížena zástavním právem – tedy zda si současní majitelé (strana prodávající) vzali na nemovitost hypoteční úvěr. Tento fakt se týká většiny nemovitostí na našem trhu a není kupujícímu nikterak na škodu. Jen je dobré si uvědomit, co to obnáší. 

Poznámka: Pokud je nemovitost zatížena zástavním právem, je potřeba tento fakt zohlednit v kupní smlouvě. Dle zůstatkové hodnoty úvěru strany prodávající se do smlouvy uvede, jaká část kupní ceny připadne bance a jaká část zbyde pro stranu prodávající.

Dále se můžeme setkat s věcnými břemeny, kde je dobré zbystřit a případně se poradit s odborníkem přes nemovitosti. Zápisů na daném listu vlastnictví může být celá řada a pro běžného kupujícího je zcela zásadní, aby na nemovitosti nevázlo exekuční řízení. Mohli byste se tak při koupi dostat do zrovna nemalých problémů. Zjistit dluhy prodávajícího není zrovna jednoduchá záležitost a pokud se vám podaří veškeré dluhy dohledat, nikdo vám nezaručí, že v době převodu vlastnického práva na vás jako kupujícího nepřipadnou další dluhy. Nemovitost se tak může v některých případech i několikanásobně prodražit. Tématu jak prodat nemovitosti zatíženou dluhy či exekucí jsem se věnoval v samostatném článku.

Ze své praxe výrazně doporučuji klientům ze strany kupujících pro jistotu pohodového obchodu, aby se obrátili na dostatečně zkušeného odborníka, ať už právníka či realitního makléře. Ten prověří veškeré aspekty právních vad a zhodnotí případné riziko uzavření obchodu.

Faktické vady nemovitosti

Faktickým vadám byste měli věnovat pozornost na fotografiích, na virtuální či na osobní prohlídce nemovitosti. Na druhou stranu si s nadsázkou řečeno pokud možno nehrajte na detektivy a kromě odhalování vad se zaměřte také na to, jak na vás nemovitost či pozemek působí. Přeci jen chcete žít v místě a v nemovitosti, kde je vám příjemně. Faktické vady rozdělujeme na zjevné a skryté. 

Zjevné vady

Zjevné faktické vady byste měli poznat pouhým okem, případně pomocí různých přístrojů (vlhkoměr apod.). Na starším rodinném domě jich může být o poznání více než třeba na novostavbě. Vlhkost sklepa a interiéru (plísně), popraskané obvodové zdivo, shnilé krovy, děravá střešní krytina nebo špatně fungující kotel pro vytápění domu apod. Na první pohled i menší vady mohou pro kupujícího znamenat deseti až statisícové náklady na opravy. Pokud si nejste jisti závažností zjevné vady, pozvěte si na posouzení odborníka, ať už stavební dozor či statika. Sice vás to bude něco stát, ale měli byste se vyhnout koupi tzv. „zajíce v pytli“.

Vada
Zjevné vady zpravidla poznáte na první pohled.

V poslední době se v souvislosti s prodejem nemovitostí čím dál více mluví o home stagingu, který pomáhá zvýšit tržní cenu nemovitosti. Jak si řada lidí mylně myslí, ten nemá za úkol skrýt faktické vady nemovitosti, ale naopak zvýraznit její přednosti. Jak vypadá zvýšení ceny nemovitosti v praxi? O tom se více dozvíte v následujícím článku.

V případě zjištění zjevných vad doporučuji řešit je výhradně před podpisem kupní smlouvy. Můžete se dohodnout na snížení kupní ceny, případně jiné kompenzace. Zpětné uplatnění slevy zjevných vad není ve většině případů vymahatelné.

Skryté vady

Mezi skryté vady řadíme zejména ty, které nejsou na první pohled odhalitelné, ale projeví se většinou společně s užíváním nemovitosti či po nějaké době, například špatná izolace (oken, střechy, popraskání zdí u novostaveb po nerovnoměrném sedání základů a podobně. Zde je nutné podotknout, že prodávající je za skryté vady odpovědný po dobu 5 let.

V případě, že skrytou vadu během užívání nemovitosti v dané lhůtě odhalíte, měli byste ji neprodleně ohlásit. Můžete se nejdříve zkusit dohodnout přímo s bývalým majitelem nemovitosti, případně předat záležitost právníkovi. 

Jak jsem už výše uvedl, v případě právnických i faktických vad výrazně doporučuji řešit koupi nemovitosti s odborníkem. Může vám ušetřit nemalé starosti a také nemalé finanční náklady na nápravu škod. 


Chcete pomoct v případě koupi nemovitosti?

Napište mi

_____________


O autorovi

Michal Hlavatý je profesionál realit pro Plzeňský kraj. Zároveň působí jako manažer pobočky ve Starém Plzenci, kde má na starosti kromě chodu kanceláře také rozvoj týmu makléřů. Jeho nabídky najdete na webu www.hlavatymichal.cz a nejnovější informace na Facebooku

Michal Hlavatý
Michal Hlavatý

Hodnocení

2.4 hvězdiček / Hodnoceno: 5x